Sébastien Bourbon
Dirigeant associé IFIC Groupe Immobilier, Expert près la Cour d'Appel de Lyon
Docteur DBA, Business Science Institute
(Thèse DBA dirigée par Pr. Denis)
Introduction
L’agent immobilier peut-il disparaître ? Comment repenser l’intermédiation immobilière à l’heure du numérique ? Quels design organisationnel et management envisager pour répondre à ce défi ? Autant de questions stratégiques auxquelles le manager de l’agence immobilière doit trouver des réponses.
Impact(s) de la recherche : principaux résultats
Outre une modélisation du fonctionnement du marché immobilier neuf aujourd’hui, je propose de comprendre le positionnement de l’agent immobilier non pas comme la conséquence d’une asymétrie d’informations entre l’offre et la demande de logements, mais comme d’une asymétrie de connaissances. L’agent immobilier tire surtout sa légitimité de la détention de connaissances tacites non-accessibles à l’aide d’outils digitaux.
J’ai également construit un outil d’évaluation de l’asymétrie des connaissances qui permet d’identifier et de mesurer l’asymétrie de connaissances, de positionner l’agent selon l’asymétrie identifiée au sein d’un tableau de configurations, le tout en incluant des mesures de knowledge management de l’agence. Je réalise actuellement une démarche de promotion de l’outil et du concept de rente cognitive -notamment en relayant mes récentes publications- auprès de grandes structures de mon secteur pour une mise en œuvre à plus grande échelle. Certains acteurs se sont déjà montrés très intéressés par la démarche.
Enfin, mon DBA réinterroge la théorie de l’agence de Jensen et Meckling au regard de la réalité actuelle du travail d’agent immobilier. Dans une publication récente, Mickael Jensen reconnaît lui-même la nécessité d’actualiser sa théorie. Selon lui, la transparence de l’information accrue par le digital ne permet plus de maintenir la rente informationnelle. Une de mes propositions est de substituer à la rente informationnelle le concept de rente cognitive, défini comme « un capital immatériel constitué grâce l’accumulation, la transformation et la création de connaissances implicites et explicites donnant un avantage concurrentiel sur un marché donné et/ou une position favorable dans une relation avec un interlocuteur ».
Fondements de la recherche
La réflexion de mon travail se structure autour de la notion d’asymétrie des informations sur un marché faisant appel à un intermédiaire, c’est-à-dire l’agent immobilier.
Mes recherches préalables m’ont amené à choisir la théorie de l’agence de Jensen et Meckling (1976). Elle offre une lecture intéressante de la légitimité de l’intermédiaire sur un marché avec une forte asymétrie d’informations. Cette théorie permet de comprendre que l’agent devient nécessaire dans une situation où il existe un déséquilibre d’informations entre l’offre et la demande. Une des deux parties, appelée le « principal », va alors conclure un contrat moral et/ou juridique avec l’agent. Elle lui confie alors la décision d’agir sur le marché, faute d’avoir l’information suffisante pour le faire elle-même.
Méthodologie
Le cadre méthodologique repose sur une recherche-intervention, l’objectif étant de co-produire des connaissances avec le terrain étudié, et de construire un outil visant à identifier et exploiter les asymétries de connaissances. 42 entretiens ont été menés auprès des acteurs du marché de l’immobilier neuf puis analysés avec le logiciel Sphinx™.
Par la suite, une première phase de mise en œuvre de l’outil a eu lieu dans mon entreprise, IFIC Groupe Immobilier, afin de l’améliorer suite aux retours du terrain et d’en évaluer l’impact managérial.
Pour aller plus loin…
Vaincre l’ubérisation par l’asymétrie de connaissances et la rente cognitive, éditions EMS, 2020.
« La rente cognitive, une arme stratégique pour vaincre l’ubérisation », article co-écrit avec Jean-Philippe Denis, paru dans The Conversation, 6 janvier 2020
« La rente cognitive, une valeur refuge en temps de crise », paru dans Management & Data Science, 12 mai 2020
« Du bon usage de la rente cognitive en temps de crise », chapitre paru dans l’ouvrage coordonné par Michel Kalika, L’impact de la crise sur le management, éditions EMS, 2020.
« Le prix DBA : le positionnement de l’agent immobilier sur le marché du neuf », vidéo Xerfi Canal.
Exploring cognitive rent :a strategy for countering algorithms, Management&Data Science, vol.5, n°1.
Voir aussi...
La présentation de l'article en vidéo par Sébastien Bourbon